Как найти добросовестных строителей

Бракоделов-подрядчиков поминают недобрым словом в большинстве «строительных» писем и вопросов, получаемых редакцией 7dach.ru. Взять хотя бы пример немыслимого нарушения технологии сооружения крыши. И если владельцы домов, пишущие нам о проблемах и недостатках новостроя, еще не уверены в источниках своих бед, то специалисту всегда видно, что без разгильдяйства или неумелости исполнителей тут не обошлось.

Такая регулярно повторяющаяся в разных частях страны ситуация требует внимания. Вот почему в этой статье мы детально рассмотрим алгоритм выбора работников для строительства загородного дома.

Ответственный выбор

Оговорюсь сразу, что речь пойдет не о приглашении шабашников для сооружения курятника, веранды или небольшой пристройки к дому. 

Давайте поговорим «по-взрослому» — о выборе квалифицированного коллектива строителей для сооружения нового дома со всеми современными атрибутами. Задача эта очень и очень непростая.

Немного терминологии

• Человек, который принимает решение строиться, должен иметь для этого соответствующие ресурсы и обладать необходимыми документами на землю, где планируется стройка. Такое лицо называется заказчиком или заказчиком-застройщиком. 
• Компания, которая организует работу в целом, именуется генподрядчиком. 
• Предприятия, выполняющие отдельные типы работ, называются субподрядчиками.  

Выбранная вами компания прежде всего должна стать организатором всего строительного процесса. Традиционно генподрядчик берется за общестроительные работы: земляные, строительство фундаментов, возведение стен и крыши, внутреннюю отделку. Уровень его прямого участия в субподряде определяется только текущими ресурсами и материальной заинтересованностью в отдельных этапах строительства. Генподрядчик «борется» за объемы работ. Причем он одновременно выполняет несколько проектов, тасуя специалистов и оборудование по площадкам в зависимости от финансирования и технологической ситуации на объектах.

Так на чем остановить свой выбор — на общестроительной или узкоспециализированной организации? Ответ ясен: самостоятельные работы лучше поручить компании – мастеру своего дела.

Например, компании, работающие только на нулевом цикле, укомплектованы дорогостоящей землеройной техникой и своим автотранспортом. У них есть материалы для многоразовой щитовой опалубки и автобетоносмесители для возведения монолитного фундамента.

И если для сооружения фундамента заказчики почти всегда зовут профессионалов (действительно, где взять многоразовую опалубку, если она тебе требуется раз в жизни?), то для кровельных работ соблазняются неведомыми шабашниками. И совсем напрасно. Как показывает печальная статистика, до трети «левых» крыш текут уже в первую зиму и требуют ремонта и реконструкции. 

Современная мансардная крыша — это несколько слоев высокотехнологичных материалов, и каждый укладывается с учетом только ему присущих особенностей.

Поэтому можно сказать, что настоящие кровельные компании выделились в особую касту, члены которой в теплый сезон нарасхват. К тому же, у них годами наработанные связи с изготовителями всего комплекса кровельных материалов и аксессуаров, поэтому и цены на них установлены с хорошими скидками.

Особняком на рынке строительного труда стоят рубщики деревянных домов. У срубов свои особенности сборки, свои расчеты естественной усадки дома и свои правила эксплуатации после строительства. И берутся за это дело только те мужики, которые умеют держать в руках топор. Кстати, это дефицитнейшая строительная профессия, и настоящих рубщиков — «пойди-найди». Зато такая специализированная фирма может взять на себя функции генподрядчика и обязательно предоставить гарантию на все работы, а также выполнить послегарантийное обслуживание.

К бесспорным преимуществам генподрядчика необходимо отнести то, что он несет ответственность за объект в целом, принимая работу у субподрядчиков. И еще один важный аспект: генподрядчики имеют достаточный опыт в оформлении готового к сдаче в эксплуатацию дома.  

Контракт обязателен!

В дачном строительстве понятие «генподряд» может применяться тогда, когда заказчик и подрядчик подписывают один контракт на полный объем работ. В контракте оговариваются:

• предмет, 
• сроки, 
• стоимость, 
• порядок оплаты, 
• ответственность сторон, 
• штрафные санкции за невыполненные работы и их просрочку. 

О такой схеме можно говорить в случае, когда заказчик обладает полной проектно-технической документацией. Только при наличии проекта составляется детальная и прозрачная смета.

Обычно при проектировании цена объекта определяется на 1 кв. м. В подавляющем числе случаев реальная, финишная стоимость превышает первоначальный расчет. Это касается не только дач, но и грандиозных строительных объектов. Такова сущность стройки — повышение цены в процессе. В связи с возможными изменениями пожеланий заказчика объем работ тоже может изменяться. Поэтому необходимо, чтобы смета детально расписывала состав, метраж и стоимость каждой работы.

Хочу обратить внимание новичков на такое ремесленное понятие, как исполнительная документация. Традиционно ее называют просто «исполнительной». Особенно это касается актов скрытых работ. Что это за премудрость? Это документ, подписываемый обеими сторонами контракта, свидетельствующий о качестве выполнения строительного элемента, впоследствии закрываемого на следующих этапах строительства. Самый расхожий пример — проверка качества бетона в фундаменте, который будет впоследствии закрыт коробкой дома. 

Вы, как лицо заинтересованное, должны знать об этом и не допускать формального подписания актов «с закрытыми глазами». А уж тем более — задним числом.

О чем говорить на первой встрече с подрядчиком

Основательная проверка возможного подрядчика поможет избежать контакта с фирмой-однодневкой. Ознакомьтесь с уставом организации и поинтересуйтесь сроком ее деятельности. Разумеется, стоит познакомиться с реальными дачными домами, сооруженными потенциальными претендентами на ваш объект. Надо уделить серьезное внимание первой встрече с представителем подрядчика. Обдумать последовательность беседы, составить список самых неясных для вас вопросов.

Следует поставить возможному подрядчику ряд условий, необходимых для заключения контракта:

1. Обязательная подготовка детального проекта производства работ (термин — ППР) и сметы с указанием видов работ и мониторингом каждого этапа как самим заказчиком, так и третьей стороной — независимым специалистом-строителем.
2. Пошаговое финансирование проекта. Предоставление аванса для покупки стройматериалов.
3. Обеспеченность подрядчика постоянным квалифицированным персоналом.

Еще несколько необходимых тем для обсуждения:

• Оценка объема финансирования строительства.
• Перечень событий — от получения разрешения на строительство до сдачи дома в эксплуатацию.
• Консультирование по современным строительным технологиям.
• Экспертиза проекта. В этом месте у подрядчика всегда возникает масса претензий к проекту и желание его модернизировать. Это может быть вызвано и некоторым «витанием в облаках» креативного архитектора, и желанием упростить алгоритм сооружения дачи.
• Пути подбора потенциальных субподрядчиков.
• Попутные вопросы сопровождения строительства. Например, организация места расселения строителей в бытовках и сопутствующие неотъемлемые аспекты их жизни в течение нескольких месяцев.

Опытный представитель компании-подрядчика ответит на все ваши вопросы по существу и не будет уходить от ясных ответов.

Особый разговор — регулирование неизбежно возникающих претензий и пути их разрешения. Ведь ваши отношения с этой строительной компанией могут продолжаться и после завершения работ.

Видео: Мультик Фиксики - Все серии подряд - Сборник 18 (НОВЫЕ СЕРИИ)

После постройки дачи лучше озаботить проблемами ее обслуживания и модернизации ту же компанию, которая ее и построила. Ежегодные ревизии специалиста, бесспорно полезны: они позволяют выявить и устранить возникающую проблему в самом начале.

Видео: Как строители обманывают нас на бетоне? Все по уму

Разумеется, все вышесказанное подразумевает, что вы посетите офис не одной строительной компании, а нескольких, и самостоятельно составите представление о реальных возможностях кандидатов.

Сколько это стоит?

Как правило, строительные компании ради увеличения прибыли стремятся снижать себестоимость. Соблазнительные цены привлекают заказчиков, число строительных подрядов возрастает. Настоящие профессионалы совершенствуют структуру управления, организацию работ, подготовку сотрудников, технологии, инструментарий и пр., тщательно калькулируют трудозатраты, снижают издержки.

Однако на рынке частных строительных подрядов есть и другие компании, которые не утруждают себя точными расчетами, а обеспечивают свою якобы солидность лишь высоким уровнем цен. Попутно за «нулевые» годы дачное строительство заметно усложнилось, обрело новые технологии и материалы, его себестоимость существенно возросла. Строители-подрядчики вынуждены закладывать солидный финансовый резерв для компенсации издержек. Официально эти расходы и запасы спрятаны под термином «накладные расходы». Разумеется, их не может не быть. Вопрос только в их размере. Тут вам потребуется сравнить предложения нескольких строительных подрядчиков. 

Не зная всех этих строительных тонкостей, заказчик полностью доверяется исполнителю, передоверяя ему возможность распоряжаться средствами. А надо ли так делать? Поэтому я предложил бы воспользоваться «третьей стороной» — привлекаемым опытным специалистом. Лучше всего — прорабом. Позовите в помощники опытного инженера-строителя, которому вы доверяете.

Он станет вашим строительный «адвокатом». Заплатив за его работу, вы сэкономите на будущих возможных переделках. Разумеется, при условии, что он не войдет в сговор с подрядчиком.

Видео: Как развить малый бизнес в строительстве и отделке - ответы

Для большинства людей определяющим «козырем» при выборе подрядчика становится стоимость. Но соблазнительно низкие расценки должны скорее насторожить, чем обрадовать. Традиционно за подобными обещаниями скрывается подвох, а то и прямое надувательство.

Как контролировать строительство

Не каждому дачнику под силу контролировать качество строительных работ, технологию их выполнения и соответствие требованиям нормативных документов. Поэтому, как я уже сказал, стоит довериться третьему лицу — опытному специалисту или организации, которая (по самостоятельному договору) будет осуществлять технический надзор за строительством. Она же сможет дать объективную оценку целесообразности расходов, проинспектировать качество стройматериалов, применение их по назначению и многое другое. Хотя в случае привлечения специальной компании возникают уже набившую оскомину накладные расходы. Передоверив такой организации контролиру­ющие функции, вы имеете полное право ожидать детального соответствия выполненных работ про­екту. На деле это должно выглядеть следу­ющим образом:

1. Прежде всего требуется уделить внимание качеству строительных материалов (так сказать, входной контроль). Оно отражено в официальных сертификатах соответствия. Эти документы в виде ксерокопий должны проверяться весьма тщательно. Нелишним будет лично взглянуть на привезенные блоки, теплоизоляцию, древесину. Причем последнюю осмотреть на предмет влажности, отсутствие синевы и прочих органических недостатков.
2. Подрядчик сдает конкрет­ный этап работы представителю техниче­ского надзора. Этот этап оформляется актом сдачи-приемки. Ему предшествует профессиональная проверка на соответствие, включая анализы качества бетона, которые могут дать точный ответ только через несколько дней. По факту выполнения всех этапов работы заказчику предъявляются соответствующие ак­ты, подписанные представителем технического надзора, где указаны выполненные объемы и стоимость работ.

Видео: Алексей Земсков и Особенный Заказчик. Строительные приколы, которые иногда случаются при ремонте

Как по-современному следить за строителями, показывает эта фотография. Посмотрите на мачту над бытовкой и на то, чем она увенчана: 

Рачительный владелец будущего дома установил на штыре панорамную видеокамеру, которая в режиме реального времени транслировала ситуацию на стройке. Таким образом он мог следить из своего офиса за трудолюбием нанятых строителей. Вот вам и своеобразное использование IT-технологий в строительстве. 

В заключение порекомендую прочесть еще одну статью, которая логически связана с изложенными выше ремесленными истинами.

Хочется надеяться, что все эти советы и рекомендации помогут вам найти достойных профессионалов и уберечься от халтурщиков. Удачи!