Как подстраховаться при покупке земельного участка

Время, когда участки бесплатно раздавали всем желающим, прошло. Сейчас чтобы стать землевладельцем, требуется выложить немалую сумму. При этом в худшем случае вы рискуете столкнуться с недобросовестным продавцом, а в лучшем — с рядом проблем, связанных с грамотным оформлением сделки.

К сожалению, невозможно застраховаться от всего и сразу. Но есть обязательные условия, которые вы должны учитывать при покупке земельного участка. Рассмотрим каждое из них подробно.

Наличие права собственности

Как это ни банально, но купить можно лишь то, что можно продать. А продать можно лишь то, что является собственностью.

Видео: Про покупку земельного участка (03.04.12)

Документы, подтверждающие право собственности продавца 

До 1997 года (т.е. до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»): 

• договор купли-продажи,
• договор мены,
• договор дарения,
• свидетельство о праве на наследство по закону/завещанию,
• акт местного органа власти о предоставлении земельного участка в собственность, 
• вступившее в законную силу решение суда.

 
Любой из вышеперечисленных документов является основанием возникновения права собственности. Подтверждением законности документа до 1997 года служит постановка на учет в местном БТИ.

После 1997 года основанием возникновения права собственности также считаются все вышеперечисленные документы. Подтверждением законности документа после 1997 года является Свидетельство о государственной регистрации права собственности, которое выдают после внесения сведений в ЕГРП Росреестра.

Сразу оговорюсь, что дата — 1997 год — несколько условна. Действительно, Федеральный закон N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вышел 21 июля 1997 г. Но регистрирующий орган в разных регионах появился в разное время. Даже в городах одного региона даты возникновения Росреестра могут быть разными. 

Семейное положение продавца

Если основанием возникновения права собственности у продавца является договор купли-продажи, — поинтересуйтесь, в браке ли продавец. Если в браке, то обратите внимание, когда был приобретен земельный участок.

Если участок был приобретен в период нахождения продавца в браке, требуйте нотариально заверенное согласие супруга, потому что, в соответствии с ч.1 ст. 34 СК РФ, Имущество, нажитое супругами во время брака, является совместной собственностью.

Если продавец недавно (менее трех лет назад) развелся, а участок был куплен им в период нахождения в браке, — также требуйте нотариально заверенное согласие супруга, потому что бывший супруг/супруга может обратиться в суд с требованием раздела совместно нажитого имущества в течение трех лет после расторжения брака.

В случае если основанием возникновения права собственности у продавца являются: 

• договор дарения,
• свидетельство о праве на наследство по закону/завещанию,
• акт местного органа власти о предоставлении земельного участка в собственность (бесплатно),
• вступившее в законную силу решение суда, — 

Видео: Покупка земельного участка

 
не переживайте. В соответствии с п. 1 ст. 36 СК РФ Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Если основание возникновения права собственности у продавца — договор мены, то обратите внимание, что он поменял и что являлось основанием возникновения права собственности на обмененный объект.

Отсутствие обременения

Чтобы узнать, не арестован ли земельный участок и отсутствуют ли правопритязания на него, необходимо подать запрос с указанием юридического адреса и/или кадастрового номера земельного участка в МФЦ (многофункциональный центр) либо непосредственно в Росреестр. 

Получить выписку имеет право любой гражданин. Выписка из ЕГРП (единый государственный реестр прав) содержит информацию о том, не находится ли участок под судом или арестом и не возложено ли на него обременение в виде сервитута (права пользования чужим земельным участком), аренды, запрета на строительство и т.п.

Внесение сведений в ГКН

Наличие кадастрового паспорта, который выдается после внесения сведений в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Если право собственности у продавца возникло до вынесения Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122 (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), то для заключения сделки купли-продажи обязательно потребуется кадастровый паспорт земельного участка, в котором должны быть указаны:

• кадастровый номер;
• категория земель;
• целевое использование (назначение);
• площадь земельного участка.

Видео: Как выбрать и купить земельный участок? #Строим ЖБ Дом

Внесение собственника в кадастровый паспорт и юридический адрес (при наличии кадастрового номера) необязательны.

Если у продавца есть Свидетельство о государственной регистрации права собственности, то его право было зарегистрировано в Росреестре. Соответственно, кадастровые сведения о земельном участке уже внесены в ГКН, и кадастровый паспорт земельного участка уже был ранее предоставлен в Росреестр. Для проведения сделки от продавца не потребуется ничего, кроме свидетельства и документа-основания (см. п. 1).

Здесь подвох может быть в ином. Продавец не обязан проводить межевание перед продажей: достаточно внесения сведений в ГКН как о «ранее учтенном» земельном участке с указанием местоположения земельного участка, но без установления точных границ.

Продавец не обязан, но покупателю было бы спокойнее, если бы межевание уже было проведено. Решайте сами. Если вы все-таки решили, что межевание необходимо, проверьте, совпадают ли сведения о границах и местоположении земельного участка, внесенные в ГКН, с фактическими границами земельного участка на местности. К сожалению, из-за допущенных при межевании кадастровых ошибок, а также из-за недобросовестности некоторых кадастровых инженеров российские суды завалены исками об исправлении кадастровых ошибок как минимум на двадцать лет вперед. 

Право на строительство дома и «прописка»

Здесь можно было бы развить тему на несколько страниц. Но если коротко, то строиться (речь идет о жилом/дачном/садовом доме) можно на земельных участках, имеющих целевое использование: 

• для ведения садоводства, огородничества и дачного строительств,
• под нужды индивидуального жилищного строительства,
• для ведения личного подсобного хозяйства.

Зарегистрироваться по месту жительства (прописаться) можно в любом жилом доме, если целевое использование земельного участка — индивидуальное жилищное строительство (в т.ч. строительство дома) и личное подсобное хозяйство.

Видео: Категории земель при покупке участка

Если целевое использование земельного участка — ведение садоводства и огородничества (в т.ч. дачное строительство), то обратите внимание на категорию земель (сведения из кадастрового паспорта). Если вы планируете «прописываться», категория должна именоваться «земли населенных пунктов». Если же вам не повезло и категория земель — «сельскохозяйственного назначения», то ее можно изменить. Но здесь также имеется ряд обязательных условий, которые займут ваше время и, возможно, облегчат кошелек.

И в заключение хочу сказать: конечно же, от всего не застрахуешься. Даже при наличии все вышеперечисленных условий можно ошибиться и столкнуться с подводными камнями. У каждого земельного участка, как и у человека, имеется своя история и биография, а иногда и своя «легенда», и свой «скелет в шкафу».

Здесь я коротко обрисовала возможные ситуации, не особо загружая вас юридическими терминами и специфическими оборотами, но от всего вас не застраховала. Постараюсь «успокоить»: всегда можно обратиться в суд. Который, как известно, «самый гуманный и справедливый в мире» =)

Ну а если без шуток: будут вопросы — спрашивайте, постараюсь помочь.

P.S. Настоящая статья не претендует на звание «научного труда» и включает сведения не консультативного, а рекомендательного характера.